L’article L 145-5 du Code de commerce prévoit que les parties qui remplissent les conditions requises pour que leur bail soit soumis au statut des baux commerciaux ont la possibilité de conclure un bail de courte durée dérogeant aux dispositions de ce statut. La conclusion d’un tel bail suppose une réelle volonté des parties. Cette volonté peut être seulement tacite et résulter des circonstances de fait, mais elle doit être claire et non équivoque, comme dans l’affaire rapportée.
Une société titulaire d’un bail commercial sur des locaux situés au quatrième étage d’un immeuble avait demandé au bailleur d’occuper les locaux du troisième étage à titre exceptionnel et temporaire. Les parties avaient alors conclu une convention par laquelle le bailleur autorisait la société à occuper les locaux un an, chaque partie ayant la faculté d’y mettre fin à tout moment par lettre recommandée AR en respectant un préavis de trois mois ; cette convention ajoutait que l’occupant pouvait en demander la prorogation par période de trois mois, au maximum quatre fois, et qu’elle expirerait à l’issue de cette période maximale sans qu’une dénonciation soit nécessaire, l’occupant devenant à cette date sans droit ni titre.
La société locataire a considéré qu’un bail commercial s’était formé.
La Cour considère au contraire cette convention constituait un bail de courte durée régi par l’article L 145-5 du Code de commerce, dès lors que la société locataire avait renoncé de façon claire et non équivoque à bénéficier du statut des baux commerciaux : avant la conclusion de la convention, son dirigeant avait envoyé un courriel au bailleur pour donner son accord à la signature du bail pour un an ; la société locataire avait reconnu expressément, à l’expiration de la convention, ne pas avoir droit à la propriété commerciale, au renouvellement ou au paiement d’une indemnité d’éviction ; elle avait parfaite connaissance des droits auxquels elle renonçait puisque les parties étaient liées par un bail commercial pour les locaux du quatrième étage. En outre, il n’était pas démontré que le bailleur avait voulu contourner l’application du statut.
CA Paris 17 février 2016 n° 15/10553, ch. 5-3, SA Restaurants du café de Paris c/ SARL La société Copera