La promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce insérée dans le contrat par lequel le propriétaire le donne en location-gérance n’échappe à l’enregistrement qu’en cas d’interdépendance des obligations des deux parties.
Doit être déclarée nulle toute promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire (C. civ. art. 1589-2).
En l’espèce, des époux avaient donné leur fonds de commerce en location-gérance à une société avec promesse de vente du fonds enregistrée au prix d’environ 457.000 €. Cette dernière avait levé l’option à ce prix, mais les époux s’étaient prévalus d’un avenant portant le prix de vente à près de 610.000 € ; la société avait demandé l’annulation de l’avenant contenant la promesse unilatérale de vente faute d’enregistrement, et demandé à être déclarée propriétaire du fonds au prix de 457.000 €.
La cour d’appel de Paris avait suivit l’argumentation selon laquelle l’avenant échappait à l’obligation d’enregistrement et la levée de l’option au prix de 45. 000 € était inefficace au motif que la promesse initiale de vente, incluse dans un ensemble d’obligations réciproques des parties concernant le contrat de location-gérance, n’était pas soumise à la formalité de l’enregistrement et l’avenant, s’il modifiait de manière substantielle la promesse initiale en fixant un autre prix de vente, modifiait également les obligations des parties en prévoyant une augmentation du montant de la redevance. Il existait donc un lien entre les nouvelles obligations et le nouveau prix définis dans l’avenant.
La Cour de cassation censure une telle interprétation : seul le lien de dépendance entre les obligations réciproques des parties résultant de la location-gérance et de la promesse unilatérale de vente est de nature à faire échapper cette dernière à l’obligation d’enregistrement. Or les juges du fond n’avaient pas suffisamment caractérisé ce lien.
Cass. com. 2 février 2016 n°14-24.299 (n° 103 F-D), Sté Résidence Pernety c/ K.